Практическая философия оценки. Самые крутые термины: МАКСИМАЛЬНО ВОЗМОЖНАЯ СТОИМОСТЬ и МАКСИМАЛЬНО В
Наконец-то мы подбираемся к окончанию цикла об прикладной оценке, и к самому -самому интересному и вкусному.
Предыдущие материалы можно прочитать по ссылкам:
Максимально-возможная стоимость.
Воспользуемся знакомой Вам картинкой. Она отображает реакцию покупателей на объект.
Мы видим, что в рамках реальной стоимости :) есть диапазон, который правее диапазона рыночная стоимость.
Т.е. показатели цены из этого диапазона БОЛЬШЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ!!!!
Такую цену предлагают особенные люди.
Они по особому относятся к этой конкретной недвижимости. По какой-то причине они видят больше ценности в ней, и готовы голосовать за это деньгами.
У других (не особенных) людей таких причин нет: для них эта недвижимость одна их многих.
С какими причинами мне приходилось сталкиваться (т.е. чем мне объясняли покупатели свое решение купить, при этом предлагали больше чем другие):
- у меня дети через четыре дома живут.
- хотела именно в этом доме (другие не рассматриваю)
- 20 лет назад жил на квартире в этой квартире, теперь хочу купить ее сыну
- это дом-легенда, я его уже десять лет мечтаю купить, а тут он на рынок вышел
- у меня мама в этом доме живет
- это престижный дом, в не престижном я жить не хочу.
- тут живут уважаемые люди, я не поселюсь в доме с пролетариями.
- я три года ищу подобный дом, но их нет. А тут подвернулся (дефицитная позиция)
- И т.д
Т.е. если полюбопытствовать, всегда о такой причине скажут.
Итак,
Максимально-возможная стоимость – диапазон цен, которые могут предложить особо заинтересованные и мотивированные покупатели.
Этот диапазон к сожалению не представлен большим колличеством предложений от покупателей.
У меня с 2009 года НИ РАЗУ (!!!!) не было в этом диапазоне больше чем ТРИ (!!!!) покупателя.
Т.е – одно предложение, или два предложения, или три предложения. И все!!!
При этом напоминаю:
Во-первых все в рамках реальной стоимости :). Т.е. ее вполне возможно получить!!!!
Во-вторых она больше рыночной.
Ну какой собственник, узнав о максимально-возможной стоимости, захочет продать по рыночной, а????!!!!!!!!!!!!!!!!!!
И, я думаю, что естественно – этот диапазон должен быть вызовом профессиональному продавцу
Максимально- возможная цена
Максимально-возможная цена – лучшее предложение цены на рынке.
Это он – самый замечательный покупатель. Он предлагает больше всех!!!
(На картинке он обозначен красным)
Ни один собственник недвижимости не будет возражать, что бы именно этот покупатель, за эту цену купил. Правда?
Эта красная точка и есть моя задача в каждом проекте.
Осталось его найти и показать собственнику, что это он и есть. Вот такой практический смысл.